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这家房企像造汽车一样造房子,成为“单项冠军”,居然还能低成本、高质量、高周转?

2021年01月22日  来源:合肥热线   浏览次数:

摘要:朴素而动听。

 

艳姐说

2021年虽开端不久,但是纵观各家房企的动作,无一不在强调着今年的主题:要向管理要效益。

何谓管理红利?用万科郁亮的话来说:

就是要像中国制造业一样,靠真本事这是一个全面竞争时代,每个方面都还不容有失。

而地产未来十年还能活的很好的房企势必也只有这两类:

一类是全能型选手,主要是像万科这样本就活的不错的大房企

另一类是单项冠军,主要是拥有自己独特赛道的中小型房企

如何才能成为单项冠军?

地产本质是钱、地、房的组合,在过去地产完全靠金融来驱动,核心靠的是钱和地。

但是地是政府的,钱是客户的,而唯一能成为房企自有核心竞争力的只有一个——“房”!

目前在这一层面已然已有一些风向标出现:比如装配式建筑——一个质量与效益并行的模式

比如去年保利就曾因装配式建筑大出了一把风头:5天盖好售楼处,甚至实现了装配式售楼处的“平移”,成本省下50%!

不过保利依旧是通过外包模式来发力,而有的房企则已经手握核心技术成为了这一赛道的单项冠军,比如美好置业

作为装配式建筑领域的先行者,美好置业已经成为业内少有的像造汽车一样造房子的企业,甚至在这基础上独创了一套房屋智造一体化解决方案,成为了如今着重发力的新赛道

据说这一套模式解决了当下地产开发中的不少痛难点,不仅整体做到低成本、高周转,还能一步到位,以毛坯的价格、优良的品质实现拎包住入

01

一体化解决方案揭秘

先来为大家解惑:美好置业独创的这一套一体化解决方案到底是什么?面向的又是谁?

话不多说,先上一张图:

很明显,在这套一体化的解决方案中,涵盖了从前端的投资、设计到中端的营销、智造与硬装再到后端的软配与服务的地产全套流程。

面向的客群是谁?3方面:小业主、开发商、甚至是政府,相当于通过这一套解决方案,能同时解决C端、B端与G端的需求。

对于这三方客群,美好置业明显是想通过这一套方案统一击破:

针对C端,很明显的能大幅提升用户体验,买房后什么心都不用操就能拎包入住,实现物美价廉一条龙服务;  

针对B端,有需要的客群几乎可以完全解放双手,不需要操一点心,从前端拿地开始,好置业能直接一步到位并承包全部的后续事宜。

主要是面向一些在房地产开发上经验不足、缺乏管理团队以及品牌优势的投资商和中小房企,成本效益的提升下,能够全面提升开发效益与投资收益。

针对G端,一方面能助力关于装配式建筑政策的落地,起到示范作用;另一方面,美好置业释放的产能带动下,能助力提升产业能级以及地域的发展。

这样一套大胆的尝试模式,在过往还没有任何其他一家房企有做过。

为什么?一是因为门槛太高,这要求不仅拥有地产全周期服务的基因,更要求房企具备优良的装配交付能力;二是因为成本无法估量,不管是人力成本还是资金成本或是时间成本

但是研究下来却不难发现:这两个核心的痛难点却恰是美好置业最擅长的板块,怎么说?我们可以从三方面来解答:

1、门槛上:提出这套一体化解决方案的底气何在?

2、成本上:智造一体化能取得多大的效益?

3、案例上:作为第一个吃螃蟹的房企,是否有落地的成果作为支撑?

02

底气:

房屋智造“单项冠军”

首先,美好置业提出“美好房屋智造一体化解决方案”的底气何在?

最大的就在于整套方案中最核心的“智造”!

如果要在房屋智造领域评一个单项冠军,美好置业绝对是最有力的候选人之一!

企业的基因很大程度是由老板决定的,艳姐听说,美好置业的老板在装配式建筑领域研究了约20年,实践了也有快8年了

早在2013年起,美好置业就已经提出了“产品工厂化”的理念并开始各种各样的试验。

而这些试验也成为了美好置业现在最宝贵的财富和核心竞争力,更是成为了这一领域的先行者与深度研究者。

1、领先技术体系的标准制定者

当然,但是试验还是不够的,更重要在于你是否拥有足够的技术体系支撑?

美好置业拥有一套源自于德国的领先技术体系——叠合剪力墙结构技术在欧洲发展了半个世纪,也有很多的成功案例。

国内现在绝大多数都是采用的日本套筒灌浆体系,两套系统的差别在哪?

套筒灌浆体系属于实心的墙体,需要通过将钢筋穿过墙体中预留的孔洞,最后再将相邻的两块进行黏合

而叠合剪力墙简单来说就像是一块中空的夹心饼干,半预制半现浇,运输到工地后会再进行现浇。

一个偏笨重高难度,一个轻巧简便。显然,不管是从运输和安装工艺的难度上来看,叠合剪力墙都要更胜一筹。

当然,更重要的在于这套体系的效益:

①性能优良:

如果大家有仔细查看那些欧洲的落地案例会发现一个非常鲜明的特色——抗震效果非常显著!

这是因为一体化的施工能够使得结构的整体性和牢固性都会非常优良,除了抗震,还能起到很好的防水、保温节能效果。

传统建筑有的那些个易起皮、开裂、变形等质量通病也都不复存在。

②美观度有保障:

在这样的技术下,内墙都不需要抹灰,整体内外墙还能达到光滑美观的墙面效果,相比之于需要外部黏连影响美观度又无法保证质量的套筒灌浆技术又胜了一筹。

简单来说省时省力还美观耐用。

当初为了这套体系,美好置业一次性买了多条德国生产线。

那如今收获如何呢?

如果有什么是对一项技术掌握程度最权威的判定标准,那一定是:你自己就是这项标准的制定者。

而美好置业就是这样的存在——已经成为装配式叠合剪力墙技术的标准制定者。

目前,美好置业已经申请装配式叠合剪力墙体系相关技术专利及工法135项,获得授权105项,并先后在11个省市(其中9省市已完成)作为主编单位之一推进编制装配整体式叠合剪力墙结构技术规程。

美好置业制定的标准示意

2、工厂化的智造服务模式

如果说标准制定者让美好置业成为了最会做装配式建筑的房企,那么拥有13个智造基地也让其在房屋智造一体化的实践上再添底气!

并且这些基地可以说是全球设备最先进、产能最大、智能化程度最高的国家级装配式建筑产业基地,还曾被央视报道过:

可以来看一下13个基地的布局:武汉、青岛、成都、重庆、郑州、合肥、长沙、荆州、北京、天津、广州、南京、济南,按美好置业的规划来看,足以辐射周边100km-200km范围内的所有城市。

大家看一下,这些基地跟很多房企区域的全国化布局也没差了,几乎把当下最热门的几个都市圈:长三角、大湾区、京津冀等都涵盖在其中了。

很多房企靠区域核心地区辐射周边,而美好置业则是通过最硬核的智造基地辐射周边!进一步助力自己实现全国化的布局。

这还不是全部,艳姐听到的一个数据是:

单个基地像叠合式剪力墙这样的预制构件30万m³的设计年产能可以满足400万㎡装配式建筑面积的工程项目,也就是说统共13个工厂足以满足5200万的装配式建筑面积!

而为了锤炼单项冠军的能力,美好置业的房屋智造一体化甚至已经提出了商业模式的进一步演化——要做工厂化的智造服务模式

相当于把工厂作为房屋智造的载体,不是单纯的做构件的产出,而是要将设计、施工、装修等资质也注入其中,以工厂为主体开展S(投资服务、销售服务),EPC(设计、施工、构件、装修、软装)等全价值链服务。

这样全面工厂化的业务模式已经被视为各城市公司的“总经理工程”

不难发现,除了基本面的支撑,从战略层面上来讲,目前房屋智造一体化也已成为最核心的战略抓手!

3、前中后台的组织赋能

美好置业内部也已经形成了一个前中后台贯通的组织赋能:

投资、营销和设计作为前台,做好高度前置工作;

装配建设(包括装饰装修)、供应链、投资制造业作为中台,工厂是其中的重点;

运营、资金、财务、人力等作为后台,进行辅助协调。

相当于把装配式建筑和地产两个业务板块整合到一起,有技术和工厂为支撑,很容易打通上下游、贯穿业务链条,在信息的沟通交流上也会更高效。

换句话说,这一套智造一体化的解决方案已然有了充分的实践可能性。

03

效益:

低成本、高质量的高周转解决方案

当然,光是能实践只是第一步,很多人最关心的问题在于:这样一套体系到底能取得多大的效益?

艳姐了解下来发现,这效益还不是一般的大:这是一套低成本高质量高周转的解决方案!

首先,在美好置业由装配式建筑主导的一体化下,综合成本优势可以说是TOP级的。

1、政策扶持带来的绝对成本优势

由于政策对于装配式建筑的支持,可以说是给美好置业的一体化解决方案一路开了绿灯。

首先,政策有针对高装配率建筑的供地计划,美好置业不仅在拿地上更容易,在地产开发中成本负担最重的地价上也会更自如面对:

据说,如今美好置业在拿地成本一般都要比周边地块低上不少。

并且美好置业如今已经在做房屋智造一体化的基础上坚定了一个方向:

只做整体装配率达到60%以上、建筑主体结构竖向构件中预制部件应用35%以上的A级装配式建筑。

高装配率意味着得到的支持也会更多,与此同时还能更多地展示品牌力。

总体来说,能够实现:前期投入更少,周转更快,各方面也都更自由,重点是在成本上的优势显著!

2、减少中间商赚差价

以往的地产开发更多的都是资源整合的模式,但如今前中后端都是美好置业自己在做。

一体化的模式实现了从土地获取到末端物业服务的全流程贯通,也打通了上下游的产业链,在很多层面就可以通过战略采购和减少中间商,就能以市场价的30%~40%实现同样的产品效果。

3、人工成本大降

而如今的传统建筑行业,面临的最大问题就是越来越贵的人工成本。

由于装配式所需要的最核心的“零部件加工”已经在工厂完成,现场的施工作业会大幅度减少。

同时美好置业在生产这些零部件时,就会将外保温、开关插座等工艺提前做好预留预埋,因而在后期的工序上也大大减少。

双重效应下大约能达到50%的人工减少!

4、时间成本大缩减

而在工期上,相较于传统建筑模式,装配式的建筑工期至少能缩短1/3!

而美好置业基本已经能够实现4天盖一层,最快甚至还能缩减到3天!

并且在传统建筑模式中绝对不可能做到的是:甚至还可以将建筑主体施工与后期装修同步进行,不仅能让工艺搭接更合理,项目施工工期还可以进一步实现缩短。

与此同时,在预制配件的生产上,由于先进完善的生产线,还可以可以足足提高3-5倍的生产效率。

其次,这样一套技术体系不仅是像前面的介绍的那般拥有足够的安全性,更是相当绿色环保:

几乎每100㎡的建面就能减少约5吨建筑垃圾的产生;

更是能节水80%,节能70%,节时70%,节材20%,节地20%!

换句话说,房企一直所关心的速度与质量、成本的均衡问题,在美好房屋智造的体系中,都将不复存在。

美好置业是真的做到了:让更多的人快速住上好看好用便宜的房子。

04

案例:

拿地10个月实现两开两罄

当然,任何全新模式的理论知识再丰满,效益再丰厚,也依旧需要成功案例的支撑,毕竟要是落地后没人买账全都白搭。

去年3月的时候,美好置业在合肥拿下了一个地块 ,在拿地伊始,美好置业就宣布:要打造首个一体化服务项目。

那时隔近10个月后,这首个落地实践如何了呢?

美好云谷路壹号已然实现了两开两罄,甚至1月15日的加推,1分钟就卖了一个亿,推出即售罄。

火爆之势恍然让人以为处在什么楼市大年,可谓是又快又好。

为什么开发速度能这么快?

答案显而易见:在于房屋智造一体化对于整个开发流程的显著增效作用。

那为什么卖的也能这么好?这样强劲的市场竞争力是如何实现的?

主要在于:低成本支持下的低利润模式使得项目具备超高性价比。

艳姐研究下来发现主要在于两点:

1、高性价比:拎包入住价更优

美好云谷路壹号的高性价比可以说堪比深圳的一二手盘倒挂价差。怎么说?

这个项目的均价大概在1.3w-1.4w,软硬装全包,直接拎包入住

周边卖多少呢?1.5w左右,还只是毛坯

巨大的价差下,购房者的天平会倒向哪一侧就显而易见了。

当然很多人会有疑问,即便一体化流程在成本把控上做的很好,但是成本再怎么缩减获益的终究还是B端。怎么会形成这么大的价格差?

在美好置业的一体化方案中,在核心经营方针上的一点就是——低利润。

怎么个低利润法?一般房企会设下经营目标的8-12%的利润率目标,但是美好置业设定的数值却要远低于此,从这个落地案例上就不难发现:几乎都是对标周边毛坯产品来定价的

在本就低成本的基础上再低利润,最终实现的就是最大限额的为业主让利。

这样的气魄不是谁都能做到的,也正因为如此的高性价比,推动了项目的快速销售与高周转。

最终实现的是企业与业主的双赢。

2、产品:合肥首个装配式A类示范项目

前面也提到了,如今美好置业几乎是专注打造A类装配式建筑,这个项目同样也是合肥首个装配式A类示范项目,首先在建筑的质量上就有足够保障。

从样板房来看,品质也是有充分保障的:

整个项目不仅是真正的高性价比的拎包入住,在装修选择上还都是一线品牌,如:恒洁、TCL、方太、欧普……

社区内还有专辟的多功能全年龄段架空层,在这么高性价比的盘中,各个层面都能有高品质的呈现,无怪乎被抢疯了!

换句话说,价低质优还方便,就算只冲着A类装配式建筑的性能,未来住着也足够放心!

总结

说到这里,不难发现,美好置业已经完全走出了一条自己的独特赛道,并且是具备高门槛和充分效益的细分赛道!

这是一家真正在用制造业的思维和模式在造房子的房企。

如今,懂技术懂建筑又懂一体化的美好置业做的是工厂智造化,而未来,它要做的是延伸到工地的智造化,并且实现规模化的全面发展!

核心依旧是为了更好地实现那句话:

让更多的人快速住上好看好用便宜的房子。

朴素而动听。

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